88BIFA·(中国)集团

　　墨西哥城以政商共舞扭转历史中心颓势ღ✿◈。卡洛斯·斯利姆以资本杠杆撬动公私协作——政府提供税收激励与基建ღ✿◈，营利性地产公司收购62栋建筑修复再利用ღ✿◈，非营利基金会同步推进社会文化项目ღ✿◈。二十年投资200亿比索ღ✿◈，创造5000岗位ღ✿◈，游客量激增三倍ღ✿◈，物业价值翻涨300%ღ✿◈，让“鬼城”重归4万居民ღ✿◈。其核心在于闪电战式资本注入+社会缝合ღ✿◈，却也暴露依赖强人领导的脆弱性ღ✿◈。

　　阿姆斯特丹则凭百年匠心织就可持续修复网络ღ✿◈。城市修复公司（Stadsherstel）以“修复即治愈”为核ღ✿◈，借力社会住房政策与税收优惠ღ✿◈，收购600余栋建筑木内晶ღ✿◈。通过长期持有运营ღ✿◈、租金收益与资产增值ღ✿◈，以5%股息吸引本地资本ღ✿◈，13%市政参股不干预经营ღ✿◈。从普通民宅到教堂改造ღ✿◈，以技术传承+社区共生为锚ღ✿◈，更将模式输出至全球5国ღ✿◈，印证“老房子新生”可兼顾文化传承与经济理性ღ✿◈。

　　墨西哥城的历史中心ღ✿◈。9.1平方公里ღ✿◈，由668个街区组成ღ✿◈，包括1436座16世纪至20世纪的标志性建筑ღ✿◈。世界遗产A圈（3.2平方公里）对应殖民地中心的核心ღ✿◈，B圈（5.9平方公里）则对应19世纪扩张的区域（缓冲区）ღ✿◈。

　　保护和改造废弃的历史建筑ღ✿◈；投资于实体建筑ღ✿◈；创造中等收入就业机会ღ✿◈，以振兴特大城市最具历史意义的部分ღ✿◈。

　　墨西哥城历史中心咨询委员会ღ✿◈，包括墨西哥城历史中心协会ღ✿◈，S.A.（营利性）ღ✿◈；历史中心基金会（私人非营利性）ღ✿◈。

　　营利性Sociedad的投资者有权选择在5年后以0%的回报率撤回投资ღ✿◈，或在投资期结束时购买股票ღ✿◈。

　　墨西哥城历史中心的修复工作在过去20多年里进行了ღ✿◈，出于许多原因ღ✿◈，这项工作是显著且富有教育意义的ღ✿◈。从1985年地震加速的恶化和人口减少状态ღ✿◈，随着数百座建筑被修复ღ✿◈，这个历史中心恢复了生机勃勃的生活ღ✿◈，街道和公共空间升级ღ✿◈，新的私人企业成立ღ✿◈，废弃市中心的政府办公室和大学部门回归ღ✿◈，并通过新居民ღ✿◈、旅游和公共活动广泛提高了生活质量ღ✿◈。

　　这项活动的显著特点是影响范围广ღ✿◈，受保护ღ✿◈、改造和重新使用的建筑物数量多ღ✿◈、规模大ღ✿◈，传统和数字基础设施的现代化程度高ღ✿◈。这也显著地提高了市中心的生活质量ღ✿◈，改善了公共安全ღ✿◈，通过所进行的工程和支持的长期企业（无论大小）创造了更多的就业机会ღ✿◈。这是如何实现的ღ✿◈，对于城市进行比单一建筑更广泛的再生项目有许多借鉴意义ღ✿◈。

　　世界遗产地位ღ✿◈、著名古迹和公民团体在1980年代和1990年代的早期努力为复兴奠定了基础ღ✿◈，但没有必要的推动力ღ✿◈。然后ღ✿◈，在千禧年之交ღ✿◈，国家和城市一级的公共部门领导人汇聚在一起ღ✿◈，著名的商业领袖卡洛斯·斯利姆·赫鲁被总统招募来领导这项工作ღ✿◈。他建立了一个双重实体的治理结构ღ✿◈，其中包括非营利的历史中心基金会ღ✿◈，该基金会领导规划ღ✿◈，以及管理私人房地产投资及其恢复和再利用的历史中心社会ღ✿◈。

　　这种协调的多部门方法——公共工程和激励措施ღ✿◈、私人投资ღ✿◈、慈善和民间社会的参与——产生了广泛的影响ღ✿◈，许多知识分子和专业领袖做出了重要贡献ღ✿◈。

　　卡洛斯·斯利姆·赫鲁（生于1940年）是拉丁美洲最富有的人ღ✿◈，也是一家墨西哥和国际商业集团的负责人ღ✿◈，他在墨西哥城长大ღ✿◈，父亲是一个黎巴嫩移民ღ✿◈，他发了大财ღ✿◈，其中部分是房地产业务ღ✿◈。多年来ღ✿◈，他目睹了其历史中心从一个拥有约9万人口的重要国际艺术ღ✿◈、知识ღ✿◈、商业和政治生活中心慢慢衰落ღ✿◈，变成了一个充满犯罪的破败市中心ღ✿◈，许多建筑被废弃和腐朽ღ✿◈，人口在21世纪初缩减到仅5000人ღ✿◈。

　　一系列事件启动并加速了这一进程——始于20世纪40年代的租金管制法律ღ✿◈，该法律抑制了该地区的业主投资ღ✿◈；以及在20世纪50年代ღ✿◈，由于周期性的金融衰退ღ✿◈，大学从其中心校园建筑中迁出ღ✿◈。1985年ღ✿◈，一场毁灭性的地震摧毁或严重损坏了市中心的400多座建筑物ღ✿◈，其中许多建筑物在超过15年的时间里未曾动过ღ✿◈、未曾修缮ღ✿◈。

　　与此同时ღ✿◈，人们对历史中心的文化和历史重要性的认识也在增加ღ✿◈，首先是1978年电气工人偶然发现了埋在大都会大教堂附近的 Coyolxauhqui 石ღ✿◈，这是一块阿兹特克雕刻浮雕ღ✿◈，随后重新发现并发掘了阿兹特克斯大庙（Templo Mayor）ღ✿◈，并在那里建立了一个世界级的博物馆ღ✿◈。这引发了国际关注ღ✿◈，并导致墨西哥城历史中心在1987年被列入世界遗产名录ღ✿◈。在1980年代ღ✿◈，一群关心此事的公民成立了历史中心之友协会ღ✿◈，通过公共节日和公众活动促进其修复ღ✿◈，但未能进行任何修复工作ღ✿◈。1990 年ღ✿◈，一家私营部门信托基金 Fideicomiso Centro Histórico（历史中心信托基金）成立ღ✿◈，由 Bana- mex 总经理ღ✿◈、杰出的银行家 Antonio Ortiz Mena 领导ღ✿◈。信托基金支助了大量的文件编制ღ✿◈、研究和规划工作ღ✿◈。该市为历史中心的投资提供了税收优惠ღ✿◈，但这些优惠力度不足以吸引大量投资ღ✿◈。尽管巴纳梅克斯公司在当地做出了若干努力ღ✿◈，例如标志性的修复了帕拉西奥伊图尔比德宫ღ✿◈，但改善缓慢ღ✿◈，情况恶化ღ✿◈。

　　1999年ღ✿◈，墨西哥城当选市长曼努埃尔·洛佩斯·奥布拉多找到卡洛斯·斯利姆·赫鲁ღ✿◈，请求帮助振兴改革大道ღ✿◈，这条连接历史中心和查普尔特佩克宫殿和公园以及其他富裕郊区的商业动脉ღ✿◈，变革的时机已经成熟ღ✿◈。它仍然因1985年地震的破坏而留下了疤痕ღ✿◈。斯利姆的价值观使他因精明的商业决策而闻名ღ✿◈，他反建议如果墨西哥总统支持他将投资历史中心ღ✿◈。此后不久ღ✿◈，新任主席比森特·福克斯（2000-2006年）成立了一个顾问委员会（Consejo Consultivo）ღ✿◈，以重建历史中心ღ✿◈，卡洛斯·斯利姆·埃卢担任该小组执行委员会主席ღ✿◈，成员包括曼努埃尔·洛佩斯·奥夫拉多尔和125名民间社会（知识分子ღ✿◈、商人ღ✿◈、艺术家等）及相关公共当局的代表ღ✿◈。其第一次会议于2001年8月14日在故宫举行ღ✿◈。

　　斯利姆的下一步是谈判一项协议ღ✿◈，在一片面向阿拉米达公园的废弃土地上建造一座新的公共建筑ღ✿◈，联邦政府购买了这片土地来迁移其外交部木内晶ღ✿◈。2003年ღ✿◈，中央商务区迁至历史中心ღ✿◈，西尔斯在邻近的地标性建筑中开业ღ✿◈，以及在街对面的旧金山阿特里奥酒店创建一个受欢迎的公共艺术空间ღ✿◈，这些都表明了对该地区恢复和可行性的信心ღ✿◈。

　　通过抓住和塑造这些机会ღ✿◈，斯利姆汇集了他对这个社区的长期感情ღ✿◈，他在那里长大ღ✿◈，拥有强大的商业头脑ღ✿◈、强大的财务地位和对历史中心可以改造的热情信念ღ✿◈。机会ღ✿◈、公共支持和私人领导的非同寻常的结合导致了近几十年来最成功的城市复兴公私合作之一ღ✿◈。

　　咨询委员会（Consejo Consultivo）负责制定和协调康复工作计划ღ✿◈，该计划将在联邦和市政府的支持下实施ღ✿◈。2001年ღ✿◈，联邦政府创建了公共工程基金（Fondo de Obra Pública）ღ✿◈，并拨款3.75亿比索（当时约合4000万美元）用于公共工程和1.5亿比索（约合1600万美元）用于安全ღ✿◈。墨西哥城市政府资助并协调了街道工作和基础设施的改进ღ✿◈，例如埋设电缆ღ✿◈、重新安置街头小贩ღ✿◈、控制标牌和街景的其他方面ღ✿◈。市政和联邦政府都向投资者提供财政激励措施ღ✿◈。

　　Fideicomiso del Centro Histórico 以前是一个私人组织ღ✿◈，后来成为墨西哥城财政部长领导下的公共实体木内晶ღ✿◈，负责规划和实施历史中心的重建计划ღ✿◈。康复计划要求ღ✿◈：

　　为帮助实现该计划的社会和文化目标ღ✿◈，成立了历史中心基金会ღ✿◈，这是在咨询委员会下成立的一个私营非营利组织ღ✿◈。此外ღ✿◈，还成立了一个姊妹营利性实体 Sociedad Inmobiliaria del Centro Históricoღ✿◈，旨在筹集私人投资ღ✿◈，用于购买ღ✿◈、修复和适应性再利用世界遗产地 A 周边目标区域内的建筑物ღ✿◈。2001年至2018年ღ✿◈，这两个实体均由阿德里安·潘达尔·冈萨雷斯领导ღ✿◈，至今仍然活跃ღ✿◈。

　　在政府强有力领导下形成的公私合作机制ღ✿◈，通过明确公共部门与私营部门的互补性目标与责任ღ✿◈，界定了由卡洛斯·斯利姆·埃卢（Carlos Slim Held）主导的双重私营部门倡议的使命ღ✿◈。私营部门通过房地产协会（Sociedad Inmobiliaria）对历史中心住宅及商业建筑的修复投资ღ✿◈，为该地区人口回流提供了动力ღ✿◈。公共部门则与私营部门的建筑改造工程协调配合ღ✿◈，改善了街道ღ✿◈、基础设施及公共空间ღ✿◈。与此同时ღ✿◈，非营利组织“历史中心基金会”（Fundación Centro Histórico）通过一系列教育ღ✿◈、社会及文化项目补充了这些投资ღ✿◈，既强化了历史中心作为理想工作与生活地的吸引力ღ✿◈，也为贫困与无家可归者提供支持ღ✿◈，并通过加强警力监控能力提升治安水平ღ✿◈。该基金会通过购买停库场获得1000万美元捐赠资金ღ✿◈，停车库的运营收益用于支持相关项目ღ✿◈。

　　墨西哥城市政府与咨询委员会通过聚焦“主题走廊”模式协同推进工作ღ✿◈，即沿连续街道群集中修复基础设施ღ✿◈、街道及公共区域ღ✿◈，并划分为文化ღ✿◈、商业ღ✿◈、科技与娱乐等主题走廊ღ✿◈。尽管用途并不局限于这些主题ღ✿◈，但这些划分利用了特定的投资木内晶ღ✿◈，旨在吸引相关领域的新业务和活动ღ✿◈。

　　2001至2005年间ღ✿◈，市政府完成了两个阶段的街道修复工程ღ✿◈，房地产协会则主要在已改善的街道沿线购置房产ღ✿◈，依据区位与价格选择收购目标ღ✿◈。与此同时ღ✿◈，基金会在同一地理区域内对文化ღ✿◈、社会ღ✿◈、教育项目及公共空间营造进行了补充性公益投资ღ✿◈。

　　此外ღ✿◈，斯利姆先生通过在历史中心进行战略性的企业投资ღ✿◈，得以支持社区再生ღ✿◈。2001年ღ✿◈，他将墨西哥电信公司（Telmex）总部迁至历史中心ღ✿◈，为该地区带来数千个就业岗位ღ✿◈。娱乐ღ✿◈、酒店ღ✿◈、银行与商业领域的投资也被战略性的用于补充城市更新ღ✿◈，同时提供社会服务与社区便利设施ღ✿◈。墨西哥电信还为市政府提供电子监控设备ღ✿◈，协助警方更高效打击犯罪ღ✿◈。

　　2006年ღ✿◈，马塞洛·埃布拉德（Marcelo Ebrard）就任墨西哥城市长（2006-2012年）时ღ✿◈，执行委员会对历史中心修复规划的职能终止ღ✿◈。然而ღ✿◈，埃布拉德延续了城市更新工作ღ✿◈，并通过扩大税收激励政策鼓励私营部门独立投资——允许企业在历史中心购置建筑的首年全额抵扣投资成本（而非分20年折旧）ღ✿◈，并降低房地产税ღ✿◈。

　　墨西哥国家银行与证券委员会授权发行可转换债券ღ✿◈，五年后可按面值赎回或转换为股权ღ✿◈。此举旨在通过房地产协会吸引社会资本参与该区域投资ღ✿◈。

　　该协会66%的股权由卡洛斯·斯利姆·埃卢旗下公司持有ღ✿◈，包括卡索集团（Grupo Carso）ღ✿◈、英博萨（Inbursa）及墨西哥电话公司关联房地产企业ღ✿◈。部分成员通过以房产置换股权的方式参与ღ✿◈。根据历史中心信托基金数据ღ✿◈，2001至2004年间ღ✿◈，协会累计投资9.0636亿比索（约1亿美元）ღ✿◈，收购历史中心62栋建筑ღ✿◈。五年期满时ღ✿◈，所有投资者都选择继续持股并获得了房地产协会（Sociedad Inmobiliaria）的股份ღ✿◈，这些股份在十年内增长了50%ღ✿◈，二十年内增长了300%ღ✿◈。房产价值的显著提升ღ✿◈，加上酒店ღ✿◈、科技ღ✿◈、娱乐及商业领域新增企业与就业岗位ღ✿◈，使城市税基成比例扩大ღ✿◈，市政府得以可持续管理历史中心并持续投资街道修复与基础设施ღ✿◈。旅游业进一步刺激经济活动与税基增长——2005至2015年间ღ✿◈，年游客量从70万激增至200万ღ✿◈，增长近三倍ღ✿◈。

　　目前ღ✿◈，房地产协会仍管理2001至2012年间收购的房产组合ღ✿◈，历史中心基金会（Fundación Centro Histórico）则持续在历史中心开展文化项目ღ✿◈，其社会项目重心已转移至邻近的拉斯彭西莱斯（Las Pensiles）社区ღ✿◈。

　　其他参与历史中心修复的机构包括ღ✿◈：墨西哥国立自治大学（UNAM）ღ✿◈、索尔·胡安娜修道院大学（Claustro de Sor Juana）ღ✿◈、国家人类学与历史研究所（INAH）ღ✿◈、国家文化艺术委员会（CONACULTA）ღ✿◈、国家美术研究所（INBA）ღ✿◈、墨西哥国家银行（BANAMEX）ღ✿◈、特利内斯基金会（Fundación Telínez）及卡索集团（Grupo Carso）ღ✿◈，后两者为卡洛斯·斯利姆·埃卢所有ღ✿◈。国际支持来自西班牙安达卢西亚自治区政府（Junta de Andalucía）与美国世界古迹基金会（World Monuments Fund）ღ✿◈。

　　强有力的政治领导与活跃的私营部门参与ღ✿◈，是该项目自启动即成功的核心特征ღ✿◈。然而ღ✿◈，这一成就未能在墨西哥城其他不稳定的内城区域复制ღ✿◈，当地仍面临投资流失与人口减少问题ღ✿◈。历史中心的“奇迹”为美洲其他历史城市提供了政府主导决策的范本ღ✿◈，同时也暴露出此类模式的脆弱性——若缺乏持续的决策共享机制ღ✿◈，以及通过规划与公众参与更新目标ღ✿◈，其可持续性将面临挑战ღ✿◈。

　　2001年ღ✿◈：历史中心信托基金（Fideicomiso del Centro Histórico）成为公共机构ღ✿◈。墨西哥市政府通过公共工程基金提供基础设施资金ღ✿◈。

　　2001年ღ✿◈：2001–2005年ღ✿◈：街道修复计划启动（详见地图）ღ✿◈。开始修复阿拉梅达中央公园和华雷斯广场ღ✿◈，地下电缆被更换ღ✿◈，圣弗朗西斯科教堂前庭被改造为公共艺术场所ღ✿◈。基金会启动营养和小额信贷项目ღ✿◈。

　　2003年ღ✿◈：设立家庭融合中心（CIF）和安全指挥中心ღ✿◈。西尔斯百货回归历史中心ღ✿◈，阿拉梅达商业中心开业ღ✿◈。

　　2006年ღ✿◈：《2006–2012年城市街区修复计划》正式公布（详见附图）ღ✿◈。位于圣弗朗西斯科中庭的罗丹展吸引超过36.7万名参观者ღ✿◈；同时举行了新外交部大楼的落成典礼ღ✿◈，并先后启用了墨西哥城的三座重要文化机构ღ✿◈：小百货博物馆（Museo del Estanquillo）ღ✿◈、民间艺术博物馆（（Museo de Arte Popular））ღ✿◈，以及互动经济博物馆（Museo Interactivo de Economíaღ✿◈，MIDE）ღ✿◈。

　　2007年ღ✿◈：成立历史中心管理局（ACH）ღ✿◈，启动《综合修复计划》ღ✿◈；启动“守护天使”巡逻计划ღ✿◈，整顿流动摊贩ღ✿◈。

　　2009年ღ✿◈：马德罗街（Calle Madero）成为步行街ღ✿◈；在梅索内斯街（Calle Mesones）设立第二个家庭融合中心ღ✿◈。

　　2010年ღ✿◈：继续大规模修复工作ღ✿◈，西区修复500栋建筑外立面ღ✿◈；联邦电力委员会更新电力系统ღ✿◈。基金会启动青年失业培训项目和眼镜捐赠活动ღ✿◈。

　　2011年ღ✿◈：发布《2011–2016年墨西哥城市历史中心综合管理计划》必发bf88唯一官网登录ღ✿◈，以满足联合国教科文组织世界遗产管理的要求并指导未来干预措施ღ✿◈。

　　2012年ღ✿◈：继续大规模修复ღ✿◈；修复后的阿拉梅达中央公园启用ღ✿◈；启动“健康行动”活动（7年内服务近1.5万人）ღ✿◈；拓展自行车道网络ღ✿◈。

　　2013年ღ✿◈：发布2013–2017年街道修复计划（详见地图）ღ✿◈；大规模修复继续ღ✿◈；Telmex在宪法广场举办数字博览会“数字村”ღ✿◈；加里巴尔迪广场（Plaza Garibaldi）设立玛利亚奇音乐学校ღ✿◈；大教堂和国家宫的灯光照明项目ღ✿◈。

　　荷兰阿姆斯特丹城市修复公司（Stadsherstel Amsterdam）是荷兰遗产保护的标杆案例ღ✿◈，通过创新的商业模式实现了历史城区的可持续再生ღ✿◈。自1956年成立以来ღ✿◈，该公司以修复即治愈（herstel）为核心理念ღ✿◈，将600余栋17-20世纪的建筑（包括14座教堂和23处地标）转化为兼具文化价值与经济收益的资产ღ✿◈。其成功关键有三ღ✿◈：公私协作的资本模式ღ✿◈、精准的房地产策略ღ✿◈、长期主义视角ღ✿◈。

　　其成功模式已辐射全球ღ✿◈，通过联合国教科文组织平台推广至40余个荷兰城市及库拉索ღ✿◈、桑给巴尔ღ✿◈、印尼等地ღ✿◈。这一案例证明ღ✿◈，文化遗产保护可通过市场化运作实现社会效益与商业回报的双赢ღ✿◈，其房产组合增值+租金收益的模式ღ✿◈，为全球历史城市更新提供了“修复即治愈”的鲜活范本ღ✿◈。一ღ✿◈、项目简报

　　荷兰阿姆斯特丹ღ✿◈，包括历史中心区及大都会区域ღ✿◈，总面积8.04平方公里ღ✿◈，下辖8个行政区ღ✿◈。其中ღ✿◈，2010年被联合国教科文组织列为世界遗产的阿姆斯特丹运河区也坐落在此木内晶ღ✿◈。

　　以运河住宅群修复为主导的城市更新计划ღ✿◈，还包括其他历史建筑类型与纪念性建筑的保护ღ✿◈。现存房产组合包含600余栋17至20世纪的建筑ღ✿◈，其中多数为受保护的历史地标ღ✿◈。

　　房地产投资模式ღ✿◈，通过房产租赁获取收益并为股东创造回报ღ✿◈。其中ღ✿◈，市政府持有13%股份ღ✿◈。目前已从双重结构转型为单一有限责任公司制ღ✿◈。

　　阿姆斯特丹城市修复公司（Stadsherstel Amsterdam N.V.ღ✿◈，简称Stadsherstel）在过去60多年里一直是阿姆斯特丹建筑遗产修复的核心力量ღ✿◈。该公司保护和修复了600多座建筑ღ✿◈，对阿姆斯特丹历史城区的保护与提升起到了关键作用ღ✿◈。其地产组合的增值证明了文化遗产股权投资的经济可行性ღ✿◈，同时也带来了广泛的社会效益ღ✿◈。Stadsherstel早期的运营模式融合了社会住房开发公司和遗产修复机构的特点ღ✿◈。其创始人是一位来自阿姆斯特丹商界和艺术界的成员ღ✿◈，他为这项工作带来了务实的市场导向理念ღ✿◈。公司运营方式类似于房地产投资信托基金（REIT）ღ✿◈，但专注于历史建筑的修复和适应性再利用ღ✿◈，旨在促进城市的整体利益ღ✿◈。Stadsherstel通过长期持有房产并收取租金ღ✿◈，为投资者提供稳定且适度的回报ღ✿◈。

　　Stadsherstel意识到城市肌理的重要性ღ✿◈，其最初的工作重点聚焦于普通住宅而非运河豪宅或地标建筑ღ✿◈。作为一家经济适用房公司ღ✿◈，它主要得益于荷兰的税收优惠政策ღ✿◈。虽然许多建筑是偶然获得或因破败而被低价收购的ღ✿◈，但Stadsherstel会重点选择位于显著街角的建筑ღ✿◈，以最大化对两条街道的积极影响ღ✿◈，并提升公共空间品质ღ✿◈。

　　在漫长的历史中ღ✿◈，Stadsherstel始终坚持高标准的修复质量ღ✿◈，以长远视角规划项目ღ✿◈。对传统修复工艺的传承UI培训工匠是其使命和成功的关键ღ✿◈。Stadsherstel并不直接参与街道和运河等公共基础设施的改善工程ღ✿◈，这部分工作留给公共部门负责ღ✿◈。虽然Stadsherstel注重与市政府和其他民间团体合作ღ✿◈，但直到近几十年才真正加强运营层面的协调配合ღ✿◈。市政府在公司成立约10年后以13%的股权比例进行投资ღ✿◈，但始终未介入实际运营ღ✿◈。近年来ღ✿◈，Stadsherstel已扩展到修复教堂和其他纪念性建筑ღ✿◈，突破社会住房的初始定位ღ✿◈，进一步扩大了其积极影响ღ✿◈。

　　想象一下必发bf88唯一官网登录ღ✿◈，如果阿姆斯特丹的房屋和运河在战后重建中消失会怎样？ღ✿◈。事实上ღ✿◈，这座17世纪荷兰“黄金时代”城市的历史肌理曾一度岌岌可危ღ✿◈。19世纪工商业繁荣过后ღ✿◈，20世纪的城市化压力和交通需求开始重塑这座城市ღ✿◈。尽管历史中心在二战期间未遭轰炸ღ✿◈，但犹太社区的急剧减少导致许多房产和城区空置ღ✿◈。随之而来的建筑衰败ღ✿◈、资本撤退ღ✿◈、贫民窟和占屋现象ღ✿◈，加上战后汽车文化的兴起ღ✿◈，对市中心构成了威胁ღ✿◈。1954年ღ✿◈，警察局长Hero Kaasjager提出填平运河并拆除建筑以建设环路的城市规划方案ღ✿◈，引发强烈争议ღ✿◈。这一提议激发了市政府和市民团体的行动ღ✿◈，催生了阿姆斯特丹城市修复公司（Stadsherstel Amsterdam N.V.）的成立ღ✿◈。如今ღ✿◈，漫步在阿姆斯特丹ღ✿◈，依然能感受到荷兰画家笔下那个时代的氛围ღ✿◈。Stadsherstel最初名为“阿姆斯特丹城市修复协会”（Amsterdamsche Maatschappij tot Stadsherstel）ღ✿◈，协会由一对看似不太可能的搭档推动组成ღ✿◈：年轻的艺术家兼社会活动家Guert Brinkgreve和他的远亲——海牙最高法院院长Pieter Joseph Hendrik Marie Van der Does de Willeboisღ✿◈，人称“Jost叔叔”他拥有社会资本ღ✿◈，为Brinkgreve通过出版物与城市规划公开演讲倡导的理念提供了关键支持ღ✿◈。他们的合作激发了市民的广泛参与和抗议ღ✿◈，最终成立了一个委员会（Comité De Stad Amsterdam）来倡导城市遗产保护ღ✿◈。该委员会由12位知名市民组成ღ✿◈，由阿姆斯特尔啤酒厂（Amstel Brewery）总监Jan Six van Hillegom担任主席ღ✿◈，向市政府表达对城市规划的忧虑ღ✿◈。运河填埋问题解决后ღ✿◈，该委员会于1956年正式成立Stadsherstelღ✿◈，以进一步保护建筑遗产ღ✿◈。

　　1956年8月31日ღ✿◈，Stadsherstel的成立登上了当地报纸《Leeuwarder Courant》的头条ღ✿◈。据传ღ✿◈，Jan Six van Hillegom仅用半小时电话联系ღ✿◈，便从银行ღ✿◈、保险和航运业的同行处筹集了110万荷兰盾的初始资金（Feddes, p. 43）ღ✿◈。而后ღ✿◈，Stadsherstel一直将寻找本地产业作为股东进行投资ღ✿◈，并给予他们适度的回报作为核心商业模式ღ✿◈。Stadsherstel作为房地产投资公司ღ✿◈，主要通过收购ღ✿◈、修复和运营房产来获取稳定收入ღ✿◈。该公司通过翻新和改造提供住宅ღ✿◈、商业和混合用途空间ღ✿◈、以及娱乐和特殊活动场所ღ✿◈，这些场所的租金提供了稳定的运营收入ღ✿◈。其价值基础在于房产组合的增值（图三）ღ✿◈，包括了14座教堂ღ✿◈、23座纪念碑和500多栋建筑ღ✿◈，涵盖了378个商业单元和774个住宅单元ღ✿◈。

　　Stadsherstel早期的盈利策略依赖于税收优惠ღ✿◈。委员会成员Huibert Van Saane拥有一家公共住房公司NEMAVOღ✿◈，他建议Stadsherstel效仿其模式ღ✿◈。因此ღ✿◈，Stadsherstel注册为有限责任公司（Naamloze Vennootschap, N.V.）ღ✿◈，同时符合社会住房公司的法定要求ღ✿◈。作为住房机构ღ✿◈，它可以享受部分企业所得税豁免和政府租金补贴（以租金上限为条件）ღ✿◈。

　　荷兰的社会住房类似于其他国家的“经济适用房”ღ✿◈，但由于国家将住房视为公民权利ღ✿◈，这一市场庞大且无污名化ღ✿◈。如今ღ✿◈，阿姆斯特丹40%以上的租赁市场是社会住房ღ✿◈。Stadsherstel的房源需求旺盛ღ✿◈，很多人排着队租它的房子ღ✿◈。

　　除了社会住房补贴必发bf88唯一官网登录ღ✿◈，Stadsherstel还通过购买受保护的历史建筑ღ✿◈，享受税收抵免和其他补贴ღ✿◈。投资与复合激励措施的经济平衡确保了其股权投资的长期财务可持续性ღ✿◈。每个项目的评估均采用租金公式ღ✿◈，权衡修复成本与50年周期内的预期收入ღ✿◈，并将市场和空置风险纳入算法ღ✿◈。

　　图一ღ✿◈、柱状图显示1956–2016年Stadsherstel收购的房产数量（左）及固定资产增长趋势（右）（单位ღ✿◈：千欧元）（译者注）

　　阿姆斯特丹城市修复公司在运营前40年间延续了社会住房管理的业务结构ღ✿◈。2013年ღ✿◈，其组织结构发生重要变革ღ✿◈：通过成立Stadsherstel基金会ღ✿◈，公司将91处社会住房房产剥离为独立资产组合ღ✿◈。至此ღ✿◈，社会住房仅占其总资产的20%(Feddes, p.47)ღ✿◈。2017年ღ✿◈，该基金会公寓组合与阿姆斯特丹最大住房公司Eigen Haard合并(Niuewsartikel, 2017.11.1)ღ✿◈。这一资产分割举措旨在化解与市政府的潜在利益冲突ღ✿◈。自1968年起ღ✿◈，市政府通过历史建筑违规拆除罚款转化的资金持有公司13%股份ღ✿◈。虽未形成正式公私合作伙伴关系（PPP）合作ღ✿◈，但公共资本的参与既体现了政策支持ღ✿◈，也逐步引发监管关注ღ✿◈，最终促成业务线的明确区隔ღ✿◈。早期作为沉默合伙人的公共部门ღ✿◈，近年已转变为城市更新国际合作的积极推动者ღ✿◈，与Stadsherstel共同拓展海外项目ღ✿◈。

　　Stadsherstel在最初的40年里一直延续其社会住房的商业结构和管理模式ღ✿◈。然而ღ✿◈，自2013年起ღ✿◈，其组织结构发生了变化ღ✿◈，公司新成立了基金会（stichting）的实体ღ✿◈，并将91套社会住房资产纳入一个独立的资产组合ღ✿◈。此后ღ✿◈，“只有20%的资产属于社会住房领域”ღ✿◈。2017年ღ✿◈，基金会的公寓资产组合并入了阿姆斯特丹最大住房公司Eigen Haardღ✿◈。

　　将社会住房资产与其他资产分离的做法ღ✿◈，旨在缓解市政当局与企业之间潜在的利益冲突ღ✿◈。自1968年以来ღ✿◈，市政府就通过Stadsherstel持有13%的股份ღ✿◈。政府的这笔投资来自于对一些历史建筑被争议性拆除而收取的罚款ღ✿◈。尽管政府财政的参与并非合同形式的公私合作ღ✿◈，但也确实隐含着公共部门的支持ღ✿◈，随着时间的推移ღ✿◈，这引起了公众的警惕ღ✿◈，最终导致这项业务从私营企业中脱离开ღ✿◈。早年间ღ✿◈，政府部门是Stadsherstel的“幕后合伙人”ღ✿◈，如今两者之间的合作更加透明化ღ✿◈。

　　数十年来ღ✿◈，Stadsherstel的运营模式随市场变化不断调整ღ✿◈，业务范围从住宅扩展到其他建筑类型ღ✿◈，实现了收入来源的多元化ღ✿◈。早期投资包括在同一街区购买多栋住宅ღ✿◈，例如到1971年ღ✿◈，公司已在Bloemgracht大街沿路收购了12栋建筑ღ✿◈。Stadsherstel瞄准位于街道转角的大型房产ღ✿◈，如Brouwersgracht与Prinsengracht交界处的物业（被称为“书的封底”）ღ✿◈，因其对街区更新有最大的带动效应ღ✿◈。在前几十年中ღ✿◈，项目所涉及的住宅建筑多为亟需修复的老房ღ✿◈，资产获取和翻新成本低廉ღ✿◈，为Stadsherstel迅速扩展资产组合创造了条件ღ✿◈。Stadsherstel 的运营理念是基于长远视角的资产管理ღ✿◈。公司凭着创新的建筑设计ღ✿◈、高标准的工艺与材料来降低长期维护成本而闻名ღ✿◈。持久稳定的专业团队ღ✿◈、能够满足历史建筑特殊需求的承包商对历史建筑遗产尤其重要ღ✿◈，这也是Stadsherstel公司成功的关键ღ✿◈。项目还整合了学徒计划ღ✿◈，旨在培养传统修复技艺的工匠ღ✿◈，以满足未来修复历史建筑的特殊需求ღ✿◈。此外ღ✿◈，Stadsherstel还积极探索可持续发展的解决方案ღ✿◈，并于2012年联合发起“绿色运河”（De Groene Grachten）计划ღ✿◈，以测试替代性暖通技术在运河房屋中的可行性ღ✿◈。

　　1970年代的房地产投机与大型公寓楼建设浪潮改变了市场格局ღ✿◈。Stadsherstel公司难以估计这些发展带来的影响ღ✿◈，甚至成为自身成功的“受害者”ღ✿◈。1987年发生了转折点——这一年该公司没有收购任何房产ღ✿◈。随着历史核心区房地产价值飙升ღ✿◈，仅靠修复与运营已难以实现可持续回报ღ✿◈，除了捐赠以外ღ✿◈，要收购房产变得非常困难ღ✿◈。

　　通过Prins Bernhard文化基金（Prins Bernhard Cultuurfonds）ღ✿◈、荷兰国家修复基金（the National Restauratiefonds Netherlands）等机构的赠款与贷款支持ღ✿◈，Stadsherstel实现了项目的灵活融资ღ✿◈。公司发展了一个超过2500名成员的“朋友会”（Vrienden）ღ✿◈，任何个人只要通过小额捐赠即可加入ღ✿◈，由此补充了高昂的建筑修复经费ღ✿◈。此外必发bf88唯一官网登录ღ✿◈，朋友会还通过组织志愿活动ღ✿◈、参与慈善跑ღ✿◈、音乐会ღ✿◈、开放日遗产步行等活动募集收入ღ✿◈，成为项目预算的重要组成部分ღ✿◈。例如ღ✿◈，2019年通过会员费和定向筹款活动筹集的资金超过45万欧元ღ✿◈。

　　图二ღ✿◈、早期的投资的项目包括Bloemgracht 36必发bf88唯一官网登录ღ✿◈、34和32号ღ✿◈， 这些项目都有一个蓝白色 Stadsherstel的牌匾标识木内晶ღ✿◈。

　　图三必发bf88唯一官网登录ღ✿◈、近年来ღ✿◈，Stadshertel承担了地标性建筑的保护和改造利用工作ღ✿◈，如Amstelkerk教堂现改造成 Stadsherstel的总部ღ✿◈。

　　Stadsherstel还能够收购运河住宅区以外的纪念性建筑ღ✿◈。1999年与姊妹组织“阿姆斯特丹纪念碑基金会（the Amsterdam Monuments Foundation）”合并后ღ✿◈，其房产组合扩展至风车ღ✿◈、工业景观和Vondelkerk教堂等地标ღ✿◈。公司开始转向大型建筑的改造利用和公共运营管理ღ✿◈，例如将17世纪的Amstelkerk教堂改造为含餐厅和办公空间的商业综合体ღ✿◈。这一时期ღ✿◈，Stadsherstel重要的改造项目还包括ღ✿◈：一座19世纪的教堂De Duifღ✿◈，通过增加地板供暖ღ✿◈，将教堂改造为公共活动空间ღ✿◈；一座18世纪的造船厂克罗姆豪特码头（Kromhout Wharf）被改造成具有博物馆功能的商业空间ღ✿◈；19世纪的仓库Pakhuis De Zwijger因后期道路桥穿越被称为“白象”ღ✿◈，现改造混合用途商业与创意孵化器ღ✿◈，成为国际公认的最佳实践案例ღ✿◈。通过这些项目ღ✿◈，Stadsherstel公司成为了资产转型的典范ღ✿◈。

　　通过历史中心区的遗产捐赠和随着城市周边的扩展ღ✿◈，Stadsherstel公司的资产不断增加ღ✿◈。阿姆斯特丹大都会区的50多个项目已经成为成为适应性再利用ღ✿◈、可持续技术ღ✿◈、公众参与与社会合作开发的试验区ღ✿◈：

　　Dik Trom学校位于距离阿姆斯特丹东北方向30公里的Etersheim镇ღ✿◈，是一座19世纪的单间教室校舍ღ✿◈。作为荷兰收个遗产众筹项目ღ✿◈，在2011年被改造为儿童图书博物馆ღ✿◈，该项目首次采用众筹填补5万欧元资金缺口ღ✿◈，开创荷兰遗产众筹先例ღ✿◈。· 农舍改造ღ✿◈：

　　Fronik农舍位于距离城区西北部15公里的Zaandam镇ღ✿◈，被改造为自闭症居民的住房与社区工作空间ღ✿◈。· 可再生能源利用实践ღ✿◈：

　　在太阳能设计竞赛中ღ✿◈，Stadsherstel公司赞助了PakhuisDe Zwijger项目ღ✿◈；近期还在Haarlem市的Rosenstock Huessy Huis修复工程中安装了光伏板ღ✿◈，进一步探索可再生能源的利用ღ✿◈。阿姆斯特丹Stadsherstel始终走在技术创新的前沿ღ✿◈。其修复项目融入了社会ღ✿◈、文化和环保元素ღ✿◈，体现了建筑遗产再生与社区和文化发展ღ✿◈、环境保护的共生关系ღ✿◈。Stadsherstel负责修复了超过700座建筑和50处古迹ღ✿◈，对阿姆斯特丹历史中心及周边区域的文化遗产保护与社区生活做出了重要贡献ღ✿◈。通过提供可负担住房ღ✿◈，Stadsherstel帮助保护了本地人口的多样性ღ✿◈。同时ღ✿◈，修复项目和更新的空间中开展的各类活动ღ✿◈，不仅创造了大量就业岗位ღ✿◈，也带来了教育机会ღ✿◈，了社会凝聚力与文化参与度的提升ღ✿◈，这些影响难以量化ღ✿◈。然而ღ✿◈，作为一个营利机构ღ✿◈，Stadsherstel并未投入资源来系统性地评估过其资产在社会层面的长期影响ღ✿◈。

　　Stadsherstel的商业模式与目标的成功木内晶ღ✿◈，激励了荷兰40多个城市及全球5个国家的复制实践ღ✿◈。这些项目沿用其经验ღ✿◈，包括招募本地的股东结构ღ✿◈、保证年度固定股息和项目筛选财务模型ღ✿◈。2011年ღ✿◈，在联合国教科文组织支持下ღ✿◈，Stadsherstel发起“城市遗产公司”国际研讨会ღ✿◈，推动与非洲ღ✿◈、南美及亚洲的合作ღ✿◈。荷兰政府的发展部门招募了Stadsherstel的工作人员ღ✿◈，让他们去苏里南ღ✿◈、库拉索ღ✿◈、坦桑尼亚的桑给巴尔ღ✿◈、印度尼西亚和摩洛哥分享和复制他们的经营模式ღ✿◈。成果包括ღ✿◈：

　　桑给巴尔ღ✿◈：2012年成立Hitadhi Zanzibarღ✿◈，招募当地投资者ღ✿◈，并于2015年购买了第一栋建筑ღ✿◈，与非政府组织“非洲建筑事务（African Architecture Matters）”合作ღ✿◈，努力保护石头城的遗产建筑ღ✿◈。·

　　帕拉马里博ღ✿◈：2011年10月25日ღ✿◈，成立Stichting Stadsherstel Paramaribo基金会（现在是有限公司）ღ✿◈，由本地7家企业注资ღ✿◈，每家出资5万欧元ღ✿◈，最大的私人银行De Surinaamsche Bank是其股东之一ღ✿◈。目前正在修复第五个房产项目ღ✿◈。荷兰本土的乌得勒支ღ✿◈、海牙和代尔夫特等城市复制了Stadsherstel类似的成功ღ✿◈，但在不同的国家体制中ღ✿◈，类似的实施模式会面临来自不同法律与政治环境所带来的挑战ღ✿◈。毫无疑问ღ✿◈，荷兰发达的文化遗产支持生态系统ღ✿◈、公众参与和金融创新是Stadsherstel公司竞争优势ღ✿◈、持久性和成功的关键因素ღ✿◈。但如果没有私营企业的参与和致力于公共利益的盈利商业实践的应用ღ✿◈，也难以成功ღ✿◈。Stadsherstel已经成功修复了阿姆斯特丹的600多处房产ღ✿◈。下图展示了其部分项目的所在位置ღ✿◈，在每十年中选取了5个代表项目ღ✿◈，可以看出其对阿姆斯特丹历史城区核心区的影响ღ✿◈。

　　四ღ✿◈、时间线年ღ✿◈：Stadsherstel（城市修复公司）成立ღ✿◈，原名为“阿姆斯特丹城市修复公司”ღ✿◈。

　　1975年ღ✿◈：因地铁建设导致住房拆除引发了 “Nieuwmarkt骚乱”ღ✿◈，进而影响了市政政策ღ✿◈。

　　1991年ღ✿◈：Wim Eggenkamp 出任公司董事ღ✿◈，曾在莱顿和哈勒姆市政府从事城市更新工作ღ✿◈。

　　1999年ღ✿◈：整个阿姆斯特丹市被认定为文化遗产ღ✿◈。Stadsherstel与阿姆斯特丹古迹基金会合并ღ✿◈，将七座历史教堂纳入其资产组合ღ✿◈。

　　2013年ღ✿◈：Stadsherstel 分为两个实体ღ✿◈：一个是非营利住房机构（Stichting）ღ✿◈，拥有91处物业ღ✿◈；另一个为股份公司（N.V.）负责其余房产ღ✿◈。同时ღ✿◈，Stadsherstel 的身份从“指定文物保护机构”（AOM）变更为“文物保护专业组织”（POM）ღ✿◈，这反映出其工作质量并有利于申请补贴与筹资ღ✿◈。必发bf88唯一官网登录ღ✿◈，bf88必官网登入ღ✿◈，bf88必全站登入ღ✿◈。bifa必发唯一官网bifa88官网ღ✿◈，必发·bifa(中国集团)唯一官方网站